Holdings: Mietrecht :: Universität Regensburg

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Bibliographic Details
Title:	Mietrecht eine systematische Einführung
From:	von Claus Cramer, Verwaltungsdirektor im Immobilienreferat der Landeshauptstadt München
Person:	Cramer, Claus Verfasser aut
Main Author:	Cramer, Claus (Author)
Format:	Book
Language:	German
Published:	München C.H.Beck 2019
Series:	Studium und Praxis
Notation:	PD 4566
Subjects:	Mietrecht Deutschland MietAnpG 2018 MietNovG 2015 Miethöhe Kündigung Mietpreisbremse Lehrbuch
Online Access:	http://bvbr.bib-bvb.de:8991/F?func=service&doc_library=BVB01&local_base=BVB01&doc_number=031414264&sequence=000001&line_number=0001&func_code=DB_RECORDS&service_type=MEDIA
Physical Description:	XVII, 330 Seiten Illustrationen 24 cm x 16 cm
ISBN:	9783406740787 3406740782

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adam_text	INHALTSUEBERSICHT VORWORT ........................................................................................................................................ V INHALTSVERZEICHNIS ......................................................................................................................... IX ABKUERZUNGSVERZEICHNIS .............................................................................................................. XIX LITERATURVERZEICHNIS .................................................................................................................... XXI A. GRUNDLAGEN ............................................................................................................................. 1 B. BEGRUENDUNG DES MIETVERHAELTNISSES ....................................................................................... 15 C. RECHTE UND PFLICHTEN DER VERTRAGSPARTEIEN .......................................................................... 57 D. RECHTE DES MIETERS BEI MAENGELN ........................................................................................... 97 E. BETRIEBS- UND NEBENKOSTEN ................................................................................................... 105 F. MIETAENDERUNG ........................................................................................................................... 123 G. WECHSEL DER VERTRAGSPARTEIEN ............................................................................................... 143 H. BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES ....................................................................................... 155 I. ABWICKLUNG DES MIETVERHAELTNISSES ........................................................................................ 227 J. LOESUNGEN ................................................................................................................................. 271 K. ANHANG: NEBENGESETZE .......................................................................................................... 291 SACHREGISTER ................................................................................................................................... 309 INHALTSVERZEICHNIS VORWORT ........................................................................................................................................ V INHALTSUEBERSICHT ........................................................................................................................... VII ABKUERZUNGSVERZEICHNIS .............................................................................................................. XIX LITERATURVERZEICHNIS ..................................................................................................................... XXI A. GRUNDLAGEN ........................................................................................................................... 1 I. RECHTSQUELLEN ................................................................................................................ 1 II. SYSTEMATIK DES MIET- UND PACHTRECHTS ........................................................................ 4 III. VERTRAGSTYPEN DER NUTZUNGSUEBERLASSUNG .................................................................... 6 IV. UEBERLASSUNG VON WERK- UND DIENSTWOHNUNGEN ....................................................... 7 V. OEFFENTLICH-RECHTLICHE NUTZUNGSVERHAELTNISSE ................................................................ 8 VI. MIETGEGENSTAENDE UND ANWENDBARES MIETRECHT ........................................................... 8 1. WOHNRAUM .............................................................................................................. 8 2. GESCHAEFTSRAUM ........................................................................................................ 10 3. RAUM ....................................................................................................................... 10 4. WEITERVERMIETETER WOHNRAUM FUER PERSONEN MIT DRINGENDEM WOHNBEDARF ... 10 5. GRUNDSTUECK ............................................................................................................ 11 6. MISCHMIETVERHAELTNISSE ........................................................................................... 11 VII. VERBRAUCHER- UND UNTERNEHMERVERTRAEGE .................................................................... 12 B. BEGRUENDUNG DES MIETVERHAELTNISSES ..................................................................................... 15 I. INFORMATIONSPFLICHTEN ................................................................................................... 15 1. AUSKUNFTS- UND AUFKLAERUNGSPFLICHTEN .................................................................. 15 A) SELBSTAUSKUNFT DES MIETERS .............................................................................. 15 B) AUFKLAERUNGSPFLICHTEN ....................................................................................... 17 2. ENERGIEEINSPARVERORDNUNG ..................................................................................... 17 3. VERBRAUCHERSTREITBEILEGUNGSGESETZ ........................................................................ 18 II. VERTRAGSSCHLUSS .............................................................................................................. 18 1. EINIGUNG .................................................................................................................. 18 A) ALLGEMEINE REGELN ........................................................................................... 18 B) BESONDERHEITEN BEI GEMEINDEN ...................................................................... 20 2. NOTWENDIGER VERTRAGSINHALT .................................................................................. 22 A) VERTRAGSPARTEIEN ............................................................................................... 22 B) MIETSACHE .......................................................................................................... 23 C) MIETZWECK .......................................................................................................... 24 D) MIETE .................................................................................................................. 24 E) MIETZEIT .............................................................................................................. 25 3. AUSSCHREIBUNG VON MIETVERTRAEGEN ........................................................................ 25 A) MARKTBEHERRSCHENDE STELLUNG DES VERMIETERS ................................................. 25 B) AUSSCHREIBUNGSPFLICHTEN FUER GEMEINDEN ....................................................... 26 4. NEUVERMIETUNG ....................................................................................................... 28 5. ALLGEMEINES GLEICHBEHANDLUNGSGESETZ ................................................................. 29 III. FORM DES MIETVERTRAGS ................................................................................................. 29 1. GESETZLICHE SCHRIFTFORM ......................................................................................... 29 A) GELTUNG .............................................................................................................. 29 B) WAHRUNG ............................................................................................................ 30 AA) INHALTLICH ................................................................................................... 30 BB) FORMAL ........................................................................................................ 32 X INHALTSVERZEICHNIS C) NACHTRAEGLICHE VERTRAGSAENDERUNGEN .................................................................. 34 D) VORSORGE GEGEN SCHRIFTFORMMAENGEL .................................................................. 36 2. NOTARIELLE BEURKUNDUNG ......................................................................................... 37 IV. WIRKSAMKEIT DES MIETVERTRAGS ....................................................................................... 38 1. ALLGEMEINE WIRKSAMKEITSHINDERNISSE .................................................................. 38 A) AUFSCHIEBENDE BEDINGUNG ............................................................................... 38 B) WUCHER UND SITTENWIDRIGKEIT .......................................................................... 38 C) GESETZLICHES VERBOT ......................................................................................... 39 2. GEMEINDERECHTLICHE WIRKSAMKEITSHINDERNISSE ................................................... 40 A) SCHRIFTFORM FUER VERPFLICHTUNGSGESCHAEFTE ......................................................... 40 B) VERBOT DER UEBERLASSUNG UNTER WERT ................................................................ 40 C) GENEHMIGUNG KREDITAEHNLICHER RECHTSGESCHAEFTE ............................................. 40 V. INHALTSKONTROLLE DES MIETVERTRAGS ................................................................................. 41 1. HALB ZWINGENDE REGELUNGEN DES MIETRECHTS ....................................................... 41 2. ALLGEMEINE GESCHAEFTSBEDINGUNGEN ...................................................................... 42 3. INDIVIDUALVEREINBARUNGEN ....................................................................................... 44 VI. ANFECHTUNG UND VERBRAUCHERWIDERRUFSRECHT .............................................................. 45 1. ANFECHTUNG .............................................................................................................. 45 A) ZULAESSIGKEIT ........................................................................................................ 46 B) ANFECHTUNGSGRUND ............................................................... 46 AA) IRRTUM .......................................................................................................... 47 BB) TAEUSCHUNG ODER DROHUNG ........................................................................ 48 C) ANFECHTUNGSFRIST ............................................................................................... 48 D) ANFECHTUNGSERKLAERUNG ....................................................................................... 49 E) RECHTSFOLGEN ...................................................................................................... 49 2. VERBRAUCHERWIDERRUFSRECHT ................................................................................... 50 VII. SICHERHEITEN DES VERMIETERS ......................................................................................... 51 1. MIETSICHERHEIT .......................................................................................................... 51 A) WOHNRAUM ........................................................................................................ 51 B) GESCHAEFTSRAUM .................................................................................................... 53 C) UNTERSCHIEDE DER SICHERHEITEN .......................................................................... 54 2. VERMIETERPFANDRECHT ............................................................................................. 55 C. RECHTE UND PFLICHTEN DER VERTRAGSPARTEIEN ................................................................... 57 I. VERTRAGSGEMAESSER ZUSTAND ............................................................................................. 57 1. BESTIMMUNG ............................................................................................................ 58 2. BAUSTANDARD ............................................................................................................ 58 3. BESCHAFFENHEITSVEREINBARUNGEN ............................................................................ 59 4. AENDERUNG DURCH MODERNISIERUNG .......................................................................... 60 II. HAUPTLEISTUNGSPFLICHTEN DES VERMIETERS ...................................................................... 60 1. UEBERLASSUNGSPFLICHT ............................................................................................... 60 2. GEBRAUCHS GEWAEHRUNGSPFLICHT ................................................................................ 61 3. ERHALTUNGSPFLICHT ................................................................................................... 61 A) INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG ................................................................ 61 AA) BEGRIFF .......................................................................................................... 61 BB) VORAUSSETZUNGEN ....................................................................................... 62 B) VERKEHRSSICHERUNG ........................................................................................... 63 C) ABWEHR VON STOERUNGEN ..................................................................................... 65 D) KONKURRENZSCHUTZ ........................................................................................... 65 III. GEBRAUCHSRECHT DES MIETERS ......................................................................................... 65 1. NUTZUNGSRECHT ........................................................................................................ 66 2. UMFANG DES GEBRAUCHSRECHTS ................................................................................ 66 A) WOHNRAUM ............................................... 66 B) GESCHAEFTSRAUM .................................................................................................... 68 3. GEBRAUCHSUEBERLASSUNG AN DRITTE .......................................................................... 68 4. FOLGEN DER UEBERSCHREITUNG DES GEBRAUCHSRECHTS ................................................. 70 INHALTSVERZEICHNIS XI IV. WEITERE PFLICHTEN DES VERMIETERS ................................................................................ 70 1. LASTENTRAGUNG .......................................................................................................... 71 2. GEWAEHRLEISTUNG ...................................................................................................... 71 3. SORGFALTS- UND SCHUTZPFLICHTEN .............................................................................. 71 V. HAUPTLEISTUNGSPFLICHTEN DES MIETERS ............................................................................ 71 1. ZAHLUNG DER MIETE ................................................................................................. 71 A) MIETE .................................................................................................................. 71 B) GRENZEN DER MIETHOEHE ..................................................................................... 71 AA) WUCHER UND SITTENWIDRIGKEIT .................................................................... 71 BB) MIETPREISUEBERHOEHUNG ................................................................................ 72 CC) MIETPREISBREMSE ......................................................................................... 72 DD) PREISGEBUNDENER WOHNRAUM .................................................................... 73 C) FAELLIGKEIT ............................................................................................................ 74 D) VERZUG ................................................................................................................ 74 AA) FAELLIGKEIT UND DURCHSETZBARKEIT ............................................................... 74 BB) NICHTLEISTUNG ............................................................................................. 75 CC) ENTBEHRLICHKEIT DER MAHNUNG .................................................................. 76 DD) VERTRETENMUESSEN ......................................................................................... 76 EE) VERZUGSZINSEN UND SONSTIGER VERZUGSSCHADEN ........................................ 77 E) TEILZAHLUNGEN UND SALDOKLAGE .......................................................................... 77 F) MIETERINSOLVENZ ................................................................................................. 79 G) VERJAEHRUNG UND AUSSCHLUSSFRISTEN .................................................................. 79 H) UMSATZMIETE ...................................................................................................... 80 2. ERHALTUNG DER MIETSACHE ......................................................................................... 81 VI. WEITERE PFLICHTEN DES MIETERS ....................................................................................... 81 1. ANZEIGEPFLICHT ........................................................................................................ 81 2. OBHUTSPFLICHT .......................................................................................................... 81 3. DULDUNG VON ERHALTUNGSMASSNAHMEN .................................................................. 82 4. DULDUNG VON MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN ......................................................... 82 5. DULDUNG DER BESICHTIGUNG ..................................................................................... 84 VII. UEBERTRAGUNG DER ERHALTUNGSPFLICHT AUF DEN MIETER ................................................... 84 1. WOHNRAUM .............................................................................................................. 84 A) GESAMTE ERHALTUNGSLAST ..................................................................................... 84 B) SCHOENHEITSREPARATUREN ....................................................................................... 85 AA) UMFANG DER SCHOENHEITSREPARATUREN ......................................................... 86 BB) KEINE INTENSIVIERUNG DER SCHOENHEITSREPARATURPFLICHT .............................. 86 CC) GESTALTUNGSSPIELRAUM DES MIETERS ........................................................... 87 DD) VERANLASSUNG DURCH DEN MIETGEBRAUCH ................................................... 88 EE) TRANSPARENZGEBOT ....................................................................................... 89 FF) FAELLIGKEIT ..................................................................................................... 89 GG) RECHTSFOLGEN DER UNWIRKSAMKEIT ............................................................. 90 C) KLEINREPARATUREN ............................................................................................... 90 2. GESCHAEFTSRAUM ....................................................................................................... 91 A) GESAMTE ERHALTUNGSLAST ..................................................................................... 91 B) ERHALTUNG IM INNEREN DER MIETRAEUME ............................................................. 92 C) OEFFENTLICH-RECHTLICHE NUTZUNGSANFORDERUNGEN ............................................ 92 D) SCHOENHEITSREPARATUREN ....................................................................................... 93 AA) UMFANG DER SCHOENHEITSREPARATUREN ......................................................... 93 BB) KEINE INTENSIVIERUNG DER SCHOENHEITSREPARATURPFLICHT .............................. 94 CC) GESTALTUNGSSPIELRAUM DES MIETERS ........................................................... 94 DD) VERANLASSUNG DURCH DEN MIETGEBRAUCH ................................................... 95 EE) TRANSPARENZGEBOT ...................................................................................... 95 FF) FAELLIGKEIT ..................................................................................................... 96 GG) RECHTSFOLGEN DER UNWIRKSAMKEIT ............................................................. 96 D. RECHTE DES MIETERS BEI MAENGELN ...................................................................................... 97 I. MANGELBEGRIFF ................................................................................................................ 97 1. SACHMANGEL .............................................................................................................. 97 XII INHALTSVERZEICHNIS 2. FEHLEN ZUGESICHERTER EIGENSCHAFTEN ...................................................................... 98 3. RECHTSMANGEL .......................................................................................................... 99 II. MAENGELBESEITIGUNGSANSPRUCH .................................................................................. 99 III. ZURUECKBEHALTUNGSRECHT AN DER MIETE ........................................................................... 99 IV. GEWAEHRLEISTUNG .............................................................................................................. 100 1. MIETMINDERUNG ........................................................................................................ 100 2. SCHADENSERSATZ ........................................................................................................ 101 3. AUFWENDUNGSERSATZ ................................................................................................ 102 4. FRISTLOSE KUENDIGUNG ............................................................................................... 103 V. AUSSCHLUSS DER RECHTE DES MIETERS ............................................................................... 103 E. BETRIEBS- UND NEBENKOSTEN .................................................................................................. 105 I. GRUNDBEGRIFFE ................................................................................................................ 105 1. BETRIEBSKOSTEN ........................................................................................................ 105 2. NEBENKOSTEN .......................................................................................................... 107 3. HEIZKOSTEN .............................................................................................................. 107 II. UMLAGEVEREINBARUNG UND UMLAGEMASSSTAB .................................................................. 107 1. WOHNRAUM .............................................................................................................. 108 2. ANDERE MIETSACHEN ................................................................... 108 3. MIETSTRUKTUREN ........................................................................................................ 109 4. PAUSCHALEN UND VORAUSZAHLUNGEN ........................................................................ 110 5. UMLAGEMASSSTAB ...................................................................................................... 111 A) HEIZKOSTENVERORDNUNG ..................................................................................... 111 B) BETRIEBSKOSTEN PREISGEBUNDENEN WOHNRAUMS ............................................... 111 C) ALLGEMEINER UMLAGEMASSSTAB .......................................................................... 112 6. KONKLUDENTE AENDERUNG ......................................................................................... 113 7. NEU ENTSTEHENDE KOSTEN ....................................................................................... 114 III. ABRECHNUNG ..................................................................................................................... 114 1. ABRECHNUNGSPFLICHT ............................................................................................... 114 2. ABRECHNUNGSZEITRAUM ........................................................................................... 115 3. ABRECHNUNGSFRIST .................................................................................................... 115 A) WOHNRAUM ........................................................................................................ 115 B) GESCHAEFTSRAUM .................................................................................................... 116 4. WIRKSAME BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG .................................................................. 117 A) RECHTSNATUR ........................................................................................................ 117 B) FORMELLE WIRKSAMKEIT ....................................................................................... 118 C) MATERIELLE RICHTIGKEIT ....................................................................................... 118 5. WIRTSCHAFTLICHKEITSGEBOT ......................................................................................... 119 6. ABRECHNUNGSSALDO ................................................................................................. 119 7. NACHTRAEGLICHE KORREKTUR DER ABRECHNUNG ........................................................... 120 IV. BELEGEINSICHT UND EINWENDUNGEN ................................................................................. 120 1. BELEGEINSICHT ............................................................................................................ 120 2. EINWENDUNGEN ........................................................................................................ 121 F. MIETAENDERUNG ......................................................................................................................... 123 I. PREISFREIER WOHNRAUM .................................................................................................... 123 1. MIETVERTRAGLICHE REGELUNG ..................................................................................... 123 A) STAFFELMIETE ........................................................................................................ 123 B) INDEXMIETE .......................................................................................................... 124 2. VEREINBARTE MIETERHOEHUNG WAEHREND DER MIETZEIT ............................................... 125 3. MIETERHOEHUNG BIS ZUR ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE .......................................... 125 A) RECHTSNATUR ........................................................................................................ 125 B) MIETERHOEHUNGSVERLANGEN ................................................................................... 125 AA) FORMELLE WIRKSAMKEIT .............................................................................. 126 (1) SPERRFRIST ............................................................................................. 126 (2) FORM .................................................................................................... 126 INHALTSVERZEICHNIS XIII (3) INHALT .................................................................................................... 126 (4) BEGRUENDUNG ......................................................................................... 127 (5) ANGABEN EINES QUALIFIZIERTEN MIETSPIEGELS ........................................ 129 BB) MATERIELLE BEGRUENDETHEIT .......................................................................... 129 (1) KEIN AUSSCHLUSS DER MIETERHOEHUNG ................................................... 129 (2) WARTEFRIST ............................................................................................. 129 (3) EINHALTEN DER ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE .................................... 130 (4) KAPPUNGSGRENZE ................................................................................ 131 (5) DRITTMITTEL ........................................................................................... 132 C) UEBERLEGUNGSFRIST ............................................................................................... 132 D) KLAGEFRIST ............................................................................................................ 132 E) ZUSTIMMUNG ...................................................................................................... 132 4. MIETERHOEHUNG NACH MODERNISIERUNG .................................................................... 133 A) AUSSCHLUSS .......................................................................................................... 133 B) MODERNISIERUNGSMASSNAHME ............................................................................ 134 C) BERECHNUNG DER MIETERHOEHUNG ........................................................................ 134 D) MIETERHOEHUNGSERKLAERUNG .................................................................................. 135 E) RECHTSFOLGEN ...................................................................................................... 136 II. PREISGEBUNDENER WOHNRAUM ....................................................................................... 136 III. GESCHAEFTSRAUM ................................................................................................................ 137 1. AENDERUNGSKUENDIGUNG ............................................................................................. 137 2. MIETVERTRAGLICHE REGELUNG ..................................................................................... 138 A) STAFFELMIETE ........................................................................................................ 138 B) WERTSICHERUNGSKLAUSELN .................................................................................. 139 C) LEISTUNGSVORBEHALTE ......................................................................................... 140 G. WECHSEL DER VERTRAGSPARTEIEN ............................................................................................. 143 I. VERTRAGSUEBERNAHME ........................................................................................................ 143 II. VERAEUSSERUNG DER MIETSACHE ......................................................................................... 144 1. EINTRITTSVORAUSSETZUNGEN ....................................................................................... 144 2. RECHTSFOLGEN FUER DEN ERWERBER ............................................................................ 145 3. RECHTSFOLGEN FUER DEN BISHERIGEN VERMIETER ......................................................... 145 4. BETRIEBS- UND NEBENKOSTENABRECHNUNG ............................................................... 146 5. MIETSICHERHEIT .......................................................................................................... 146 6. VORAUSVERFUEGUNGEN UND RECHTSGESCHAEFTE UEBER ZUKUENFTIGE MIETANSPRUECHE .... 146 7. SONDERFAELLE .............................................................................................................. 147 III. GEWERBLICHE WEITERVERMIETUNG VON WOHNRAUM ....................................................... 147 1. EIN-UND AUSTRITT DES VERMIETERS .......................................................................... 148 2. VORAUSSETZUNGEN ................................................................................................... 148 3. ENTSPRECHENDE ANWENDUNG .................................................................................. 149 4. SCHUTZ DES HAUPTMIETVERHAELTNISSES ...................................................................... 149 IV. TOD EINER VERTRAGSPARTEI ............................................................................................... 150 1. TOD DES MIETERS VON WOHNRAUM .......................................................................... 150 A) EINTRITT BEI TOD DES MIETERS ............................................................................ 150 B) FORTSETZUNG MIT UEBERLEBENDEN MIETERN ......................................................... 151 C) EINTRITT DER ERBEN DES MIETERS .......................................................................... 152 D) EINTRITT DES FISKUS ALS EBEN .............................................................................. 152 E) NACHLASSPFLEGSCHAFT ........................................................................................... 152 2. TOD DES MIETERS ANDERER MIETSACHEN .................................................................... 153 3. TOD DES VERMIETERS ................................................................................................. 153 V. VERAENDERUNGEN IM PERSOENLICHEN LEBENSBEREICH DES MIETERS .................................... 153 H. BEENDIGUNG DES MIETVERHAELTNISSES .................................................................................... 155 I. BEFRISTUNG UND BEDINGUNG ........................................................................................... 155 1. WOHNRAUM .............................................................................................................. 155 2. GESCHAEFTSRAUM ....................................................................................................... 156 XIV INHALTSVERZEICHNIS II. AUFHEBUNGSVERTRAG ....................................................................................................... 156 1. VERTRAGSSCHLUSS ........................................................................................................ 157 2. INHALT ....................................................................................................................... 157 3. FORM ......................................................................................................................... 158 4. VERBRAUCHERWIDERRUFSRECHT ................................................................................... 158 5. ANSPRUCH AUF AUFHEBUNG DES MIETVERHAELTNISSES ................................................. 159 A) ERSATZMIETERKLAUSELN ......................................................................................... 159 B) TREU UND GLAUBEN ............................................................................................. 159 III. KUENDIGUNG - GRUNDLAGEN ............................................................................................. 160 1. GESETZESSYSTEMATIK .................................................................................................. 161 2. KUENDIGUNGSARTEN .................................................................................................... 161 3. ERKLAERENDER UND EMPFAENGER ................................................................................... 162 A) ERKLAERENDER ........................................................................................................ 162 AA) EINZELPERSON ............................................................................................... 162 BB) PERSONENMEHRHEIT ....................................................................................... 163 CC) STELLVERTRETUNG ........................................................................................... 163 B) EMPFAENGER .......................................................................................................... 164 AA) EINZELPERSON ............................................................................................... 164 BB) PERSONENMEHRHEIT ....................................................................................... 164 CC) STELLVERTRETUNG ........................................................................................... 165 C) VERAEUSSERUNG DER MIETSACHE ............................................................................ 165 AA) VERMIETERKUENDIGUNG ................................................................................. 165 BB) MIETERKUENDIGUNG ....................................................................................... 166 D) INSOLVENZVERFAHREN ........................................................................................... 166 4. INHALT ....................................................................................................................... 166 A) BEENDIGUNGSWILLE ............................................................................................. 166 B) GEGENSTAND ........................................................................................................ 166 C) BEDINGUNGEN ...................................................................................................... 167 D) BEGRUENDUNG ........................................................................................................ 167 E) KUENDIGUNGSTERMIN ........................................................................................... 168 F) WIDERSPRUCH GEGEN VERLAENGERUNG DES MIETVERHAELTNISSES .............................. 169 G) BELEHRUNG UEBER SOZIALWIDERSPRUCHSRECHT ....................................................... 169 H) AUSKUNFT UEBER WEITERE BESITZER ........................................................................ 169 5. FORM ......................................................................................................................... 169 6. ZUSTIMMUNG DES BETRIEBS- ODER PERSONALRATS ....................................................... 170 7. ZEITNAHE KUENDIGUNG ............................................................................................... 170 8. ZUGANG ..................................................................................................................... 171 A) WIRKSAMWERDEN ............................................................................................... 171 B) BEWEIS ................................................................................................................ 172 9. WIDERRUF UND RUECKNAHME ..................................................................................... 174 10. VERHALTEN NACH ZUGANG ........................................................................................... 175 IV. ORDENTLICHE KUENDIGUNG ..................... 175 1. ABWEICHENDE VEREINBARUNGEN .............................................................................. 175 A) VEREINBARUNGEN ................................................................................................. 175 B) RECHTSFOLGEN VON SCHRIFTFORMMAENGELN ........................................................... 176 AA) KUENDBARKEIT DES MIETVERHAELTNISSES ........................................................... 177 BB) TREU WIDRIGKEIT DER KUENDIGUNG ................................................................ 177 2. BEGRUENDUNG ............................................................................................................ 179 A) KUENDIGUNG OHNE BEGRUENDUNG .......................................................................... 179 B) KUENDIGUNG MIT BERECHTIGTEM INTERESSE DES VERMIETERS ................................ 179 AA) SCHULDHAFTE PFLICHTVERLETZUNG .................................................................... 180 (1) VERLETZUNG VON ZAHLUNGSPFLICHTEN .................................................. 181 (2) VERTRAGSWIDRIGER GEBRAUCH ................................................................ 182 (3) UNBEFUGTES UEBERLASSEN DES MIETGEBRAUCHS AN DRITTE ..................... 182 (4) VERLETZUNG VON OBHUTSPFLICHTEN ...................................................... 182 (5) VERLETZUNG VON DULDUNGSPFLICHTEN .................................................. 183 BB) EIGENBEDARF ............................................................................................... 183 CC) WIRTSCHAFTLICHE VERWERTUNG ...................................................................... 184 INHALTSVERZEICHNIS XV DD) SONSTIGES BERECHTIGTES INTERESSE ....................................................................... 185 (1) BETRIEBSBEDARF ........................................................................................... 186 (2) OEFFENTLICHE INTERESSEN .............................................................................. 187 3. KUENDIGUNGSFRIST ............................................................................................................ 187 A) WOHNRAUM ........................................................................................................ 187 B) ANDERE MIETSACHEN ................................................................................................. 189 C) FRISTBERECHNUNG ............................................................................................... 190 4. WIDERSPRUCHSRECHT DES WOHNRAUMMIETERS ............................................................... 190 V. AUSSERORDENTLICHE FRISTLOSE KUENDIGUNG ............................................................................. 192 1. ABWEICHENDE VEREINBARUNGEN ..................................................................................... 192 A) BESCHRAENKUNGEN DES KUENDIGUNGSRECHTS ............................................................... 192 B) ERWEITERUNGEN DES KUENDIGUNGSRECHTS .................................................................. 193 2. WICHTIGER GRUND .......................................................................................................... 193 A) VORENTHALTUNG DES VERTRAGSGEMAESSEN GEBRAUCHS ................................................... 194 B) GEFAEHRDUNG DER MIETSACHE ..................................................................................... 195 C) UNBEFUGTE UEBERLASSUNG DER MIETSACHE ................................................................. 196 D) ZAHLUNGSVERZUG ........................................................................................................ 196 AA) KUENDIGUNGSTATBESTAND ..................................................................................... 197 BB) MIETE .................................................................................................................. 198 CC) VERZUG .............................................................................................................. 198 DD) BEGRUENDUNG DER KUENDIGUNG ............................................................................ 199 EE) AUSSCHLUSS DES KUENDIGUNGSRECHTS .................................................................. 199 (1) BEFRIEDIGUNG DES VERMIETERS .................................................................... 199 (2) KUENDIGUNGSSPERRE IN DER MIETERINSOLVENZ .............................................. 200 FF) UNWIRKSAMWERDEN DER KUENDIGUNG ............................................................... 200 (1) AUFRECHNUNG ............................................................................................. 200 (2) SCHONFRISTREGELUNG .................................................................................... 201 E) GESUNDHEITSGEFAEHRDUNG ......................................................................................... 202 F) STOERUNG DES HAUSFRIEDENS ...................................................................................... 204 G) VERZUG MIT DER MIETSICHERHEIT .............................................................................. 205 H) SONSTIGER WICHTIGER GRUND .................................................................................... 205 AA) ABWAEGUNG ....................................................................................................... 206 BB) FALLGRUPPEN ..................................................................................................... 207 3. ABMAHNUNG UND FRISTSETZUNG .................................................................................... 208 4. KEIN WIDERSPRUCHSRECHT ............................................................................................... 209 5. STOERUNG DER GESCHAEFTSGRUNDLAGE .................................................................................. 209 VI. AUSSERORDENTLICHE KUENDIGUNG MIT GESETZLICHER FRIST .................................................... 210 1. ABWEICHENDE VEREINBARUNGEN .................................................................................... 210 2. BEGRUENDUNG .................................................................................................................. 211 A) VERWEIGERUNG DER UNTERMIETERLAUBNIS ................................................................. 213 B) MIETVERTRAG UEBER MEHR ALS 30 JAHRE ........................................................................ 214 C) MODERNISIERUNGSANKUENDIGUNG .............................................................................. 215 D) MIETERHOEHUNG FUER WOHNRAUM ................................................................................ 216 AA) PREISFREIER WOHNRAUM .................................................................................... 216 BB) PREISGEBUNDENER WOHNRAUM .......................................................................... 216 E) EINTRITT NAHESTEHENDER PERSONEN BEI TOD DES MIETERS ........................................ 217 F) FORTSETZUNG DES MIETVERHAELTNISSES MIT UEBERLEBENDEN MIETERN ........................... 217 G) EINTRITT DER ERBEN DES MIETERS ................................................................................ 218 AA) WOHNRAUM ....................................................................................................... 218 BB) ANDERE MIETSACHEN .......................................................................................... 219 H) ERLOESCHEN DES NIESSBRAUCHS AN DER MIETSACHE ....................................................... 220 I) EINTRITT DER NACHERBFOLGE HINSICHTLICH DER MIETSACHE .......................................... 220 J) ERLOESCHEN DES ERBBAURECHTS AN DER MIETSACHE ..................................................... 220 K) ZWANGSVERSTEIGERUNG DER MIETSACHE ..................................................................... 221 L) VERAEUSSERUNG DER MIETSACHE IN DER VERMIETERINSOLVENZ ...................................... 222 M) KUENDIGUNGSRECHT IN DER MIETERINSOLVENZ ............................................................. 222 XVI INHALTSVERZEICHNIS 3. KUENDIGUNGSFRIST ...................................................................................................... 224 4. WIDERSPRUCHSRECHT DES MIETERS ............................................................................ 225 VII. STILLSCHWEIGENDE VERLAENGERUNG DES MIETVERHAELTNISSES ............................................... 225 I. ABWICKLUNG DES MIET VERHAELTNISSES .................................................................................... 227 I. RUECKGABE DER MIETSACHE ................................................................................................ 227 1. RUECKGABEANSPRUCH GEGEN DEN MIETER .................................................................... 227 A) ANSPRUCHSVORAUSSETZUNGEN ............................................................................ 227 B) INHALT ................................................................................................................... 228 AA) HERAUSGABE .................................................................................................. 228 BB) RAEUMUNG .................................................................................................... 229 (1) BEWEGLICHE SACHEN .............................................................................. 229 (2) EINRICHTUNGEN ..................................................................................... 229 (3) BAULICHE VERAENDERUNGEN .................................................................... 230 CC) NICHT- UND SCHLECHTERFUELLUNG .................................................................... 231 DD) ZUSTAND DER MIETSACHE .............................................................................. 233 C) FAELLIGKEIT ............................................................................................................ 233 D) VERJAEHRUNG ........................................................................................................ 234 2. RUECKGABEANSPRUCH GEGEN DRITTE ............................................................................ 234 A) VORAUSSETZUNGEN ............................................................................................... 235 B) INHALT ................................................................................. : 235 3. RAEUMUNGSVOLLSTRECKUNG ......................................................................................... 236 II. ZUSTAND DER MIETSACHE BEI RUECKGABE .......................................................................... 238 1. SCHOENHEITSREPARATUREN ........................................................................................... 238 A) VORNAHME .......................................................................................................... 239 B) ABGELTUNG UND GELDAUSGLEICH .......................................................................... 240 C) SCHADENSERSATZ WEGEN FARBEXZESSES ................................................................ 240 D) SCHADENSERSATZ STATT SCHOENHEITSREPARATUREN ................................................... 241 E) SCHADENSERSATZ WEGEN MANGELHAFTER SCHOENHEITSREPARATUREN .......................... 242 F) NICHT GESCHULDETE SCHOENHEITSREPARATUREN ....................................................... 243 G) ALTVERTRAEGE DER EHEMALIGEN DDR .................................................................... 244 2. ERHALTUNGSMASSNAHMEN ........................................................................................... 244 3. VERTRAGSGEMAESSE ABNUTZUNG ................................................................................... 245 4. SCHAEDEN ..................................................................................................................... 246 5. REINIGUNG ................................................................................................................ 248 6. BODENKONTAMINATIONEN ......................................................................................... 249 A) ZIVILRECHTLICHE ANSPRUECHE ................................................................................ 249 B) BODENSCHUTZRECHTLICHER AUSGLEICHSANSPRUCH ................................................. 249 C) BEWEISLAST UND VERJAEHRUNG .............................................................................. 250 7. KURZE VERJAEHRUNG .................................................................................................... 250 III. RECHTSWIRKUNGEN DES RUECKGABEPROTOKOLLS .................................................................. 252 IV. VERSPAETETE RUECKGABE ...................................................................................................... 253 1. NUTZUNGSENTSCHAEDIGUNG ......................................................................................... 254 A) VORAUSSETZUNGEN ............................................................................................... 254 B) RECHTSFOLGEN ...................................................................................................... 255 2. WEITERER SCHADENSERSATZ ......................................................................................... 256 3. NACHVERTRAGLICHE PFLICHTEN IM ABWICKLUNGSVERHAELTNIS ...................................... 257 V. BETRIEBS- ODER NEBENKOSTENABRECHNUNG .................................................................... 259 VI. MIETSICHERHEIT ................................................................................................................ 259 1. ABRECHNUNG ............................................................................................................ 259 2. RUECKGEWAEHR ............................................................................................................ 260 VII. ANSPRUECHE DES MIETERS ................................................................................................. 262 1. WEGNAHMERECHT FUER EINRICHTUNGEN ...................................................................... 262 2. ERSATZ FUER VERMOEGENSEINBUSSEN ............................................................................ 263 A) ERSATZ SONSTIGER AUFWENDUNGEN ...................................................................... 263 AA) SONSTIGE AUFWENDUNGEN ............................................................................ 264 INHALTSVERZEICHNIS XVII BB) ABDINGBARKEIT ............................................................................................. 264 CC) GESCHAEFTSFUEHRUNG OHNE AUFTRAG ................................................................ 264 DD) VERJAEHRUNG ................................................................................................. 266 B) ENTSCHAEDIGUNG FUER EIGENTUMSVERLUST DURCH VERBINDUNG .............................. 266 C) ANSPRUECHE WEGEN INVESTITIONEN ...................................................................... 267 AA) KUENDIGUNGSFOLGESCHADEN .......................................................................... 267 BB) BEREICHERUNGSANSPRUCH .............................................................................. 267 D) ERSTATTUNG IM VORAUS BEZAHLTER MIETE ........................................................... 268 J. LOESUNGEN ................................................................................................................................. 271 LOESUNG 1: NORMENSUCHE .......................................................................................................... 271 LOESUNG 2: HYPNOSEPRAXIS ........................................................................................................ 271 LOESUNG 3: WAHRHEIT ODER PFLICHT? ........................................................................................... 272 LOESUNG 4: WOHNFLAECHENABWEICHUNG ....................................................................................... 275 LOESUNG 5: MIETERSTERBEN .......................................................................................................... 278 LOESUNG 6: TELEFAX-KUENDIGUNG ................................................................................................. 279 LOESUNG 7: FORMSACHE .............................................................................................................. 280 LOESUNG 8: ZAHLUNGSVERZUGS-MATHEMATIK .............................................................................. 281 LOESUNG 9: DER GESCHONTE MIETER ............................................................................................. 284 LOESUNG 10: LUCKY LOSER ............................................................................................................ 286 LOESUNG 11: MALEN NACH ZAHLEN ................................................................................................. 287 K. ANHANG: NEBENGESETZE ........................................................................................................ 291 I. BETRIEBSKOSTENRECHT ........................................................................................................ 291 1. BETRIEBSKOSTENVERORDNUNG - BETRKV .................................................................... 291 2. HEIZKOSTENVORORDNUNG - HEIZKOSTENV ................................................................ 294 II. RECHT DES PREISGEBUNDENEN WOHNUNGSBAUS ............................................................... 296 1. WOHNUNGSBINDUNGSGESETZ - WOBINDG ............................................................... 296 2. ZWEITE BERECHNUNGSVERORDNUNG - II. BV ............................................................. 297 3. NEUBAUMIETENVERORDNUNG - NMV ...................................................................... 298 III. MIETPREISRECHT UND ZAHLUNGSVERZUG ............................................................................ 299 1. STRAFGESETZBUCH - STGB ......................................................................................... 299 2. WIRTSCHAFSSTRAFGESETZ - WISTG .............................................................................. 300 3. PREISKLAUSELGESETZ - PRKG ..................................................................................... 301 4. RICHTLINIE ZUR BEKAEMPFUNG VON ZAHLUNGSVERZUG IM GESCHAEFTSVERKEHR (RICHTLINIE 201 1/7/EU) ........................................................................................... 302 IV. INSOLVENZORDNUNG - INSO ............................................................................................. 302 V. INFORMATIONSPFLICHTEN ................................................................................................... 303 1. ENERGIEEINSPARVERORDNUNG - ENEV ...................................................................... 303 2. VERBRAUCHERSTREITBEILEGUNGUNGSGESETZ - VSBG ................................................... 305 VI. BUNDES-BODENSCHUTZGESETZ - BBODSCHG .................................................................... 306 VII. GEMEINDERECHT (BAYERN) ............................................................................................... 306 1. GEMEINDEORDNUNG - GO ....................................................................................... 306 2. KOMMUNALHAUSHALTSVERORDNUNG - KOMMHV-DOPPIK/-KAMERALISTIK ............. 308 SACHREGISTER ................................................................................................................................. 309
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